Crédit immobilier : quelle méthode utiliser pour déterminer son taux d’endettement ?

par Julie
Publié le : Mis à jour le :
Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ?

La souscription à un crédit immobilier implique directement l’établissement d’un diagnostic complet des finances de l’emprunteur. Pour ce faire, les banques procèdent au calcul du taux d’endettement comme indiqué sur c3challenge.com. Ce taux représente en réalité la capacité d’emprunt du demandeur. Le plus souvent, les banques n’accordent pas de prêt au-delà d’un taux d’endettement de 35%. Quelle est la formule pour calculer ce taux pour un crédit immobilier ? Quels sont les éléments pris en compte dans ledit calcul ?

Quels sont le principe et la formule de calcul du taux d’endettement pour un crédit immobilier ?

En souscrivant à un crédit immobilier, l’on prend l’engagement de rembourser le prêt selon les conditions fixées par la banque. C’est la part des revenus réservée au remboursement du prêt qui correspond au taux d’endettement comme l’indique c3challenge.com. Pour le déterminer, les banques déterminent d’abord le montant du revenu moyen mensuel de l’emprunteur en épluchant minutieusement ses bulletins de salaire et derniers avis d’imposition. Pour plusieurs banques, les mensualités du crédit immobilier associées à ses charges actuelles ne doivent pas excéder 35% du revenu moyen mensuel.

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Pour calculer votre taux d’endettement, il suffira d’applique la formule (Charges / revenus) * 100. Pour des charges de 300 € (200 € pour un prêt travaux et 100 € pour un crédit auto) et des revenus mensuels de 2400 € par exemple, on a un taux d’endettement initial de 12,5%. En appliquant les 35%, votre capacité maximum de remboursement par mois s’élèvera à (2400*35%) – (2400*12,5%) soit un montant de 540 €. Notez toutefois que cette méthode de calcul peut être différente au niveau de certaines banques. 

Quels revenus sont pris en compte pour le calcul du taux d’endettement pour un crédit immobilier ?

Les revenus inclus dans le calcul du taux d’endettement pour un prêt immobilier dépendent des règles appliquées dans chaque banque. Toutefois, il y a des revenus qui sont la plupart du temps considérés pour chaque emprunteur. Il s’agit :

  • du montant des salaires nets (CDI et fonctionnaires) ;
  • des pensions de retraite ;
  • des pensions alimentaires ;
  • des primes fixes ;
  • des allocations logement, etc.
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Le montant des loyers étant variable, les banques ne prennent pas généralement en compte les revenus locatifs dans la détermination du ratio d’endettement. Quant aux revenus aléatoires ou variables (heures supplémentaires, primes exceptionnelles, indemnités maladie ou accident…), ils ne doivent jamais être comptabilisés. Pour leur part, la prise en compte des allocations familiales dépend du profil de l’emprunteur. 

Quelles charges sont comptabilisées lors de la détermination du taux d’endettement ?

Quelles charges sont comptabilisées lors de la détermination du taux d’endettement ?

Pour calculer le taux d’endettement d’un emprunteur, les banques comptabilisent l’intégralité de ses charges récurrentes ainsi que ses divers crédits. Entre autres prêts pris en compte, l’on peut énumérer les prêts à taux zéro, les prêts à la consommation, les crédits auto, etc. Sont également considérés comme charges les loyers (pour les locataires) ainsi que les pensions alimentaires dues. Les factures de gaz, d’électricité, d’eau et autres ne sont pas, quant à elles, prises en compte.

Par ailleurs, il convient de préciser que le loyer actuel n’est plus comptabilisé dans le calcul du ratio d’endettement pour un locataire projetant l’achat d’un bien immobilier qui fera office de résidence principale. À la place, la banque considèrera plutôt les mensualités induites par cet emprunt immobilier. 

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