La taxe foncière au prorata temporis dans le cadre d’un bail commercial est une notion essentielle à comprendre, aussi bien pour les bailleurs que pour les locataires. Cet article vous explique en détail son fonctionnement, notamment comment elle se calcule, se facture et se répartit.
Le calcul de la taxe foncière prorata temporis dans un bail commercial repose sur la période d’occupation effective d’un locataire, et sur la répartition des charges définie contractuellement dans le bail entre locataire et propriétaire.
Le principe de la taxe foncière dans un bail commercial
La taxe foncière est un impôt local payé annuellement par les propriétaires de biens immobiliers bâtis ou non bâtis. Dans un bail commercial, il est courant que cette charge soit récupérable auprès du locataire, bien que ce ne soit pas systématique. Ce transfert de charge doit être précisé dans le contrat de bail.
Qu’est-ce que la taxe foncière ?
La taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, diminuée d’un abattement légal. Le taux appliqué dépend des communes, car il est déterminé localement par les collectivités territoriales. Elle englobe deux composantes principales :
- La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).
- La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB).
Dans le cadre des baux commerciaux, la taxe foncière sur les propriétés bâties est celle qui s’applique généralement.
Comment fonctionne le calcul au prorata temporis ?
Le calcul de la taxe foncière au prorata temporis permet de répartir équitablement cette charge lorsque le locataire n’occupe pas le bien durant toute l’année. Ce principe s’applique également lorsqu’un bien est occupé par plusieurs locataires ou en cas de changement de locataire en cours d’année.
Calcul de la taxe foncière d’un local commercial
La première étape pour calculer la taxe foncière consiste à connaître sa valeur annuelle totale. Elle est indiquée sur l’avis d’imposition de la taxe foncière. Ensuite, il faut appliquer la méthode de prorata temporis basée sur le temps d’occupation réelle.
Voici la formule générale :
| Taxes totales annuelles | Divisé par 365 | Multiplié par le nombre de jours d’occupation |
|---|---|---|
| Montant annuel de la taxe foncière | / 365 | * jours occupés |
Par exemple : si le montant annuel de la taxe foncière d’un local commercial est de 3 650 €, et que le locataire occupe le bien 180 jours, alors :
(3 650 / 365) x 180 = 1 800 €. Cela correspond au montant de la taxe foncière à régler par ce locataire.
Répartition entre plusieurs locataires
Lorsque plusieurs locataires se partagent les espaces d’un même immeuble commercial, la taxe foncière peut être répartie de différentes manières :
- Selon la surface occupée par chacun (prorata des mètres carrés).
- En fonction de l’usage et des équipements spécifiques pour chaque espace.
- Au prorata temporis si les locataires n’ont pas les mêmes périodes d’occupation.
Facturation et modalités de récupération de la taxe foncière
Pour que la taxe foncière soit refacturée au locataire dans un bail commercial, il est impératif que le bail le stipule clairement. L’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose que toutes les charges, taxes et redevances récupérables soient mentionnées explicitement dans le contrat.
Comment facturer la taxe foncière au locataire ?
La facturation se fait généralement une fois que le propriétaire reçoit l’avis d’imposition de la taxe foncière. Le montant annuel est transmis au locataire, avec un calcul détaillé si nécessaire (notamment dans le cas d’une facturation au prorata).
Dans certains cas, cette récupération peut se faire via une provision mensuelle incluse dans les charges locatives. Le bailleur devra alors procéder à une régularisation annuelle basée sur le montant réel de la taxe.
Exemple de clause de facture
Une clause type dans le bail pourrait être rédigée ainsi : « Le locataire rembourse au bailleur la taxe foncière au prorata de sa période et/ou surface d’occupation, après communication de l’avis d’imposition ». Cela formalise les obligations de chaque partie.
Cas pratiques et points d’attention
Enfin, il est essentiel de porter une attention particulière aux points suivants :
- Un accord des parties peut modifier les règles de répartition ou d’application du prorata temporis.
- En cas de litige, le tribunal compétent pourra être saisi pour interpréter les clauses du bail.
- Les modalités de récupération de charges incluent souvent d’autres éléments que la taxe foncière. Pour mieux comprendre ce sujet, découvrez qui doit payer la taxe foncière dans un bail commercial.
FAQ
Peut-on répartir la taxe foncière différemment entre locataires ?
Oui, il est possible de définir des modalités spécifiques dans le bail, par exemple en fonction de la surface ou des équipements utilisés par chaque locataire.
Que se passe-t-il si le bail ne prévoit pas la récupération de la taxe foncière ?
Si le contrat de bail ne prévoit pas expressément cette charge, le propriétaire devra assumer seul le coût de la taxe foncière.
